☰ Все темы
Закрыть

Содержание статьи

Юридические вопросы
87 26.02.2024 21 мин

ТОП-5 приёмов обмана при строительстве загородного дома

Содержание статьи

Построить загородный дом в рамках изначальной сметы и строго в срок удается только тем, кто сразу обратился в добросовестную компанию с хорошей репутацией. Подрядчики по строительству заинтересованы в увеличении прибыли и идут на всевозможные уловки, часто граничащие с мошенничеством.

Коробка коттеджа
Коробка коттеджа.

На что обратить внимание заказчику?

Подрядчиков с эффектными сайтами и сотнями положительных отзывов на рынке очень много. Без опыта и рекомендаций сориентироваться сложно – разговорчивый менеджер убедит в чем угодно. На деле можно остаться без денег и без дома или с сомнительного качества недостроем. Рассказываем, на что обратить внимание.

  • История компании. Наведите справки, часто ли подрядчик меняет юридические лица, адреса, руководство. Существует практика смены юрлица через 1-3 года работы – к новой организации предъявить претензии по работе прежней не получится, хотя по сути это одна и та же компания. Получите выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС, узнайте, кто учредитель, директор, проверьте взаимосвязи через любой сервис проверки контрагентов. Может получиться так, что заключив договор и обозначив начало работ, строители исчезнут, не отработав аванс, а на офисе подрядчика обнаружится совсем другая вывеска.
  • Уровень цен. На одни и те же услуги и материалы не должно быть большой разницы. Цены ниже рыночных должны насторожить. Скорее всего, это уловка для бронирования заказа. Работать себе в убыток никто не станет – разница обязательно выскочит впоследствии, а итоговая стоимость увеличится в 1,5-2 раза. При нехватке средств на услуги порядочной компании лучше воспользоваться ипотекой.
  • Заключение договора. От его подписания редко кто уклоняется, но значение имеет его содержание. Проследите, чтобы в договоре было указано «строительство жилого дома под ключ». Манипуляции со «сборкой домокомплекса» или «возведением конструкции» не уместны – они помогают уйти от ответственности. «Жилой дом» подразумевает соблюдение требований по противопожарной и экологической безопасности. Обязательно сверьте указанные в договоре реквизиты с реальными. Для этого воспользуйтесь сервисом проверки контрагентов или сайтом ФНС. Многие непорядочные компании «химичат» с реквизитами – в них могут оказаться данные совсем другой организации или вообще не существующие.
  • Объем услуг. К договору обязательно прилагается смета с подробной расшифровкой каждого этапа строительства и отделки. Если на каждый из них составляется отдельный договор, то и ответственность распределяется аналогично – за весь дом целиком ответственность на подрядчика возложить не удастся. Получится, как в известном анекдоте про пошив костюма: «К пуговицам претензии есть?». В нашем случае: «К фундаменту претензии есть? А к стенам?». Доказать, что весь дом целиком не соответствует нормативам и статусу жилого, будет трудно.
  • Реальные отзывы. На сайте добросовестных компаний представлены фото готовых объектов с указанием адресов. Пообщайтесь с владельцами уже сданных домов – вы получите массу полезной информации о ходе строительства, качестве материалов, работ, реальных сроках. Сотням восторженных, но безликих отзывов в интернете доверять не стоит – их размещением занимаются сами строительные компании.

Попросите один экземпляр договора с собой для ознакомления до его подписания. Спокойно его изучите, составьте вопросы, покажите его юристу – не скупитесь на юридическую консультацию. Если вас что-то смущает, откажитесь от сотрудничества и найдите другую компанию.

ТОП-5 приёмов мошенничества при строительстве дома

Абсолютно все строители используют уловки, снижающие себестоимость строительства и повышающие цену договора. Кто-то это делает незаметно и без ущерба качеству – так, что у заказчика о мошенничестве и мысли не возникает. Кто-то работает очень дерзко ради получения быстрых денег. Разберем наиболее популярные приемы, которыми повсеместно пользуются строители.

Занижение сметы

Низкая стоимость выглядит соблазнительно. Подвох кроется в последующем появлении работ и материалов, не предусмотренных изначальным договором. Без них нельзя, но за них нужно доплатить – и так на каждом этапе. Например, «забудут» об утеплении фундамента, установке карнизных и торцевых планок на кровле.

В итоге готовый коттедж стоит, как элитный особняк. Строители ведут себя так, чтобы заказчик не ушел, но в накладе оставаться не хотят, вот и добирают свое на допработах либо на замене материалов или сокращении их количества.

Заниженной стоимостью пользуются и фирмы-однодневнки, которые исчезают после получения аванса или первое время создают видимость деятельности, а потом все равно исчезают. При проверке оказывается, что такой фирмы вообще не существует либо она уже ликвидирована. Даже, если на руках есть какой-то документ об оплате (чаще всего приходный ордер) вернуть аванс не получится.

строительство загородного дома
Фото. Строительство загородного дома.

Завышение сметной стоимости

Здесь строители идут от обратного: клиенту предъявляют заниженные расценки, но увеличенные объемы. Сравнивая стоимость работ и материалов за 1 кв.м. или 1 п.м., заказчик доволен, что нашел дешевле, но подрядчик заработает на лишних объемах. Например, сметой предусмотрен фундамент глубиной 2 м, а фактически его сделают 1,6м или того меньше, существенно сэкономив на материалах. То же самое со стяжкой – убедят, что лучше сделать ее 50 мм, тогда как больше 20 мм она не нужна. Аналогично поступают с арматурой, предлагая для фундамента загородного дома толщиной 25-28 мм при оптимальной толщине 10-15 мм.

С древесиной еще интереснее. Её покупают в кубометрах и высчитать на объекте, сколько должно быть, сколько привезли, потратили, без специальной подготовки невозможно. Заказчик может убедиться только в том, что она вообще есть. Аналогичным образом поступают с сыпучими материалами – песком, щебнем, бетоном, грунтом, а также крепежом и утеплителем. Если сравнить всё потраченное с первоначальной сметой – разница получиться колоссальная.

Нарушение технологий

Намеренно нарушать технологии строительства подрядчиков заставляет жажда наживы. Опытные компании «слегка» нарушают, не доводя уровень качества до критически низкого. Это позволяет им снизить затраты. Клиент узнает об этом только в ходе эксплуатации.

Самые популярные нарушения:

  • Занижение марки бетона – для фундамента коттеджа обычно используют М300-350, для пучинистых грунтов – М400. В смете указывают правильный вариант, на деле используют М250, что опасно для эксплуатации, но более выгодно строителям.
  • Минимальная толщина стен и перекрытий – вместо указанных в смете размеров с запасом прочности, учетом ветра и морозов (510 мм для средней полосы и 640 мм для северных регионов), по факту под отделкой спрячут стены минимально допустимой толщины – 300-350 мм.
  • Уменьшение слоя утеплителя. Им прокладывают все подкровельное пространство, потолок, стены, перегородки, пол. Вместо заявленного двойного слоя могут проложить одинарный, используя более толстый, но рыхлый утеплитель. Визуально, все выглядит серьёзно и без нарушений. Фактический уровень теплоизоляции снижается, а подрядчик экономит на материалах.
  • Отказ от изоляционных материалов. При обустройстве кровли, стен, перегородок паро- гидроизоляционные и паропроницаемые материалы обязательны. Их применение обеспечивает нормальный воздухообмен и влагоотведение, гарантируя комфортный микроклимат внутри. Строители редко отказываются от гидроизоляции, а вот паропроницаемые мембраны и теплоотражающие материалы часто считают лишними, хотя технологией и сметой они предусмотрены.
  • Ошибки в расчетах нагрузок при проектировании фундамента, перекрытий, кровли, стен. Это чревато нарушением геометрии, появлением трещин, нарушением гидроизоляции и, как следствие, ухудшением микроклимата, зато приносит прибыль строителям.
  • Нарушения при проектировании дренажной системы. Они чреваты застоем влаги на участке, подтоплением и постепенным разрушением фундамента.

Перечислять часто встречающиеся нарушения технологии строительства ради получения дополнительной выгоды можно долго. Выполнение работ недостаточным количеством работников, их низкая квалификация, отсутствие необходимого инструмента и оборудования из той же сферы. Порядочные компании, долго работавшие на свою репутацию, тоже не безгрешны. Но они четко знают, где позволительно схалявить, а где преступно.

Замена материалов

Обычно меняют высокий сорт и класс на более низкий. Например, при возведении деревянного коттеджа, каркасного дома, стропильной системы любого строения должна использоваться древесина камерной сушки. Строители часто заменяют ее на обычную естественной влажности, наловчившись обрабатывать ее так, что комар носа не подточит. Без соответствующего опыта заметить подмену невозможно, если только доски не откровенно сырые. С металлом также – уменьшение толщины на 1 мм в трубах, уголках, швеллерах вряд ли скажется на геометрии и функционале, но запаса прочности у конструкции уже не будет. Невозможно проверить и параметры утеплителя под кровлей, готовыми перегородками и стенами. Вместо базальта или пенополистирола там может оказаться банальная стекловата или пенопласт. Разницу заказчик ощутит через несколько лет. Еще одна лайзека – подмена марок материалов. Если они не указаны в смете, трудно сориентироваться, заложены в ней дорогие или дешевые, импортные или отечественные.

внутренняя отделка коттеджа

Махинации с документами

Строители часто уклоняются от обозначения точной площади дома, местоположения участка, его размеров, приложения проекта, точного перечня работ, материалов, указания применяемых технологий, сроков. Если просьба отразить все эти моменты в договоре вызывает резко негативную реакцию, то с такой компанией связываться не стоит.

Еще один мошеннический лафй-хак – заключение отдельных договоров на каждый этап работ. Таким образом компания снимает с себя ответственность. После каждого этапа –фундамента, коробки, кровли, пола, перегородок – подписывается акт выполненных работ. Например, по фундаменту он подписан без замечаний, а при возведении коробки явно «гуляет» геометрия. Предъявить претензии к фундаменту в этом случае сложно, поскольку он принят без замечаний. В итоге можно получить коттедж с кучей нарушений, но для их доказательства потребуется экспертиза, суд, новые затраты.

Ну, и упоминавшаяся выше подмена реквизитов. Это когда, по тексту договора замечаний нет, а вот название, адрес, регистрационные, банковские реквизиты подрядчика не соответствуют реальным. Есть случаи заключения договоров с вообще не существующими компаниями. Такие нарушения «тянут» на ст. 159 УК РФ Мошенничество, хотя доказать его будет непросто.

Что делать с обнаруженными нарушениями?

Избежать неприятностей поможет только внимательность и рассудительность. Мы собрали в таблице рекомендации, как действовать в ситуации с явным мошенничеством и как его избежать.

Нарушение Примерный объем обмана в руб. Сложность устранения Что за него бывает? Как избежать?
Занижение сметы В пределах 5% вполне допустимо. Это около 200 тыс. руб. от сметы в 4 млн. – для разницы на качестве и марках материалов, скидок на объем работ, молодость компании вполне объяснимо.Отклонение от конкурентов свыше 10% должно очень сильно насторожить – явно всплывут не учтенные в договоре, но обязательные работы и материалы.Разница от 30% да еще с солидной предоплатой говорит об явном «кидке». На качество итогового строительства не влияет – с дополнительными затратами его доведут до ума.Устраняется в любой момент сменой подрядчика с утратой уже оплаченного аванса или перерасчетом с учетом всех обязательных работ и материалов (смета в итоге подорожает).Последствия:Дополнительные затраты, затягивание сроков строительства. Предусмотрена ответственность по ст. 330, 395, другим статьям главы 25 и параграфа 3 главы 37 ГК РФ, а также по Закону о защте прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992 г.Привлечь к ней можно в рамках иска в суд общей юрисдикции (гражданский процесс). 1. Сделайте расчет у нескольких застройщиков, сравните объемы, цены. Предельно допустимое отклонение – не выше 5%.2. Сравните цены в смете с информацией на сайте компании. Порядочные компании всегда выкладывают и регулярно обновляют свои прайсы.3. Проверьте сопутствующие работы: оштукатуривание стен не может стоить дешевле их подготвки под штукатурку.4. Не стесняйтесь задавать вопросы.5. Оцените площадь и планировку заказываемого дома с цифрами в смете. Если площадь пола подразумевается в 100 кв.м., то материалов для него не может быть на 50 кв.м. – позже обязательно выставят счет на разницу.6. Цены существенно ниже рыночных предлагают только мошенники.
Завышение сметной стоимости 1-10%- ную разницу с конкурентами обычно объясняют более качественными материалами, собственными специалистами, разнообразием современного оборудования и инструмента.Большая разница – от 30% часто говорит о нежелании подрядчика браться за объект: отказать не могут, отсекают высокими ценами, но возможна и работа на неискушенного, но состоятельного клиента. Не влияет на результат работ.Устраняется в любой момент перерасчетом после анализа и сравнения с ценами конкурентов или заключением договора с другой компанией. Рекомендован экспертный контроль за выполнением работ, использованием технологий и материалов.Последствия:Переплата при выявлении явно завышенных в смете объемов работ, материалов, их стоимости.Затягивание сроков за счет передачи функций подрядчика другой компании. Предусмотрена ответственность по ст. 330, 395, другим статьям главы 25 и параграфа 3 главы 37  ГК РФ, а также по Закону о защте прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992 г.Привлечь к ней можно в рамках иска в суд общей юрисдикции (гражданский процесс). Здесь применимы все пункты предыдущего раздела. Плюс:1. Оцените объем работ и материалов, возможно, эта компания указала все то, что «забыли» более дешевые конкуренты.2. Пересчитайте смету вручную – цены можно взять на сайте, объемы прикинуть самостоятельно или взять средние на основании нескольких расчетов.3. Попросите разъяснений по неясным моментам.Возможно, дороговизна обусловлена честностью подрядчика, и он включил в смету все, что предусмотрено технологией.
Нарушение технологий На примере 2-этажного коттеджа 8х8 м:Замена марки бетона М350 на М250 на фундаменте – разница от 57 тыс. руб.Уменьшение толщины стен без учета утеплителя – разница от 70 тыс. руб.Уменьшение слоя утеплителя – от 100 тыс. руб.Отказ от изоляционных материалов – от 50 тыс.Ошибки в расчетах нагрузок и проектировании соизмеримы со стоимостью нового строительства с нуля. Наносит непоправимый ущерб строительству. Устраняется очень трудоемким капремонтом. Его проведение возможно только летом. Объем работ зависит от характера нарушения. При замене марки бетона для фундамента потребуется его укрепление с армированием.При недостаточной толщине стен и/или утеплителя требуется их наращивание с теплоизоляцией. При отказе от изоляции – утепление фасада и перегородок. Такой ремонт требует переделки всей внутренней отделки.Нарушения в проектировании и расчете нагрузок устраняются только капительным ремонтом или перестройкой здания с нуля. Нарушения подобного характера попадают под требования главы 25, параграфа 3 главы 37 ГК РФ, а также ФЗ-2300-1 «О защите прав потребителей». Дела рассматривает гражанский суд общей юрисдикции. Для понимания технологии ее необходимо изучить. Если соответствующих знаний нет, следуйте рекомендациям:1. Согласуйте каждый этап работ, его продолжительность, материалы, особенности выполнения.2. Регулярно появляйтесь на стройке, отслеживайте ход работ, обязательно снимайте на камеру результат, просите пояснения.3. Обратитесь к экспертам за консультацией – можно в другую компанию или к знакомому строителю.4. Получите заключение у профессионального эксперта, например, в бюро строительных экспертиз. Без него доказать нарушения будет невозможно.5. Расторгайте договор, требуйте возврата, если уверены в своей правоте.
Замена материалов Древесина камерной сушки – от 27 тыс. руб., естественной влажности – от 17 тыс. руб. за 1м3.При расходе около 20 м3 на каркасный дом в 100м2 разница составляет от 200 тыс. руб.Металл на примере профильной трубы 60х40х12000: толщиной 3 мм – 5700 руб. и толщиной 4 мм – 7080 руб. за 1 шт. Разница кратна количеству штук. Внешне обе одинаковые за исключением толщины металла.Замена каменной ваты (базальта) на стекловату выливается в разницу в 2,5 раза при цене стекловаты 155 руб., а базальта 390 руб. за 1м2. Чревато снижением качества и долговечности жилья.Устраняется в ходе строительства заменой материалов на более качественные.Если сразу подмену обнаружить не удалось, устранение дефектов возможно только летом в ходе капремонта.Переделка несущих стен, перекрытий, кровли равнозначна строительству с нуля и требует последующего восстановления отделки. Такие нарушения попадают под требования главы 25, параграфа 3 главы 37 ГК РФ, а также ФЗ-2300-1 «О защите прав потребителей». Иск подают в гражанский суд общей юрисдикции. 1. Требуйте указать названия материалов, их марки и характеристики в смете.2. Просите документы на каждую поставку, отслеживайте соответствие смете по названию, количеству, производителю.3. Проверяйте соответствие доставленных материалов предъявленным накладным.4. Отслеживайте использование материалов и их остатки.5. При обнаружении не согласованной замены требуйте привезти именно то, что указано в смете.6. При множественных подменах расторгайте договор.
Махинации с документами Размер ущерба варьируется от невозможности получить неустойку за просрочку до потери внесенного аванса. Устранение не связано с сезонностью. При явном мошенничестве придется обращаться в правоохранительные органы и/или суд, нести судебные издержки, тратить силы и время на разбирательства плюс продолжать строительство или начинать его заново, наняв нового подрядчика. Привлечь к ответственности можно по статьям параграфа 1 и 3 главы 37, а также главы 25 ГК РФ, Закону о защите прав потребителей, а также ст.159 УК РФ*. Это одно из немногих нарушений, за которое можно привлечь к уголовной ответственности. Обратиться с заявлением в органы МВД (по уголовной статье) и иском в гражданский суд (по статьям ГК РФ) можно параллельно. 1. Если участок под строительство предлагает застройщик, проверьте его по кадастровой карте. Точная площадь, местоположение, последний владелец.2. Проверьте историю компании на сайте ИФНС (nalog.ru).3. Сравните указанные в договоре реквизиты с данными с сайта ФНС.4. Отследите взаимосвязи учредителей и руководителя через сервисы проверки контрагентов.5. Попросите адреса готовых объектов, посетите их, пообщайтесь с владельцами.6. Оцените отзывы о компании в интернете – обилие положительных без конкретики и замечаний должно насторожить.7. Не соглашайтесь подписывать договор вне офиса.8. Обратите внимание на размер аванса, его форму (нал или безнал), выдаваемые на него документы (только кассовый чек).

*По остальным нарушениям органы МВД преимущественно отказывают в возбуждении уголовного дела, перенаправляя в гражданский суд, который рассматривает подобные дела только с точки зрения нарушения договорных отношений. В случае удовлетворения такого иска ущерб от нарушения покрываются компенсацией.

На что чаще всего жалуются заказчики

Самые популярные жалобы связаны с утратой интереса застройщика к объекту после получения аванса, затягиванием сроков, вытягиванием дополнительных средств в связи с постоянным подорожанием материалов, махинациями с объемами, сортностью древесины, металла, бетона, песка, щебня. Приведем наиболее яркие с 2gis.ru:

​Ольга Паначева - ​2 отзыва
30 мая 2018
Я решилась на садовый домик. Очень убедительный менеджер рассеял все мои сомнения в качестве и порядочности. Первое впечатление оказалось обманчивым. На стадии возведения каркаса меня пригласили на стройку оценить ход работ. Встречу назначили на субботу, чтобы мне удобно было… Кроме меня туда никто не приехал ни в назначенное время, ни намного позже. Работу оценивала сама. Ну, что я в том понимаю? Фундамент есть, стены и черновой пол тоже... Вопросы, конечно, возникли. Но ответов я так и не добилась. Наконец, доложили о готовности – пора забирать. Приехала… Полдня ждала пока стены антисептиком обработают, ручки к дверям и окнам прикрутят и т.д. Внутри мусор, грязь, межкомнатная дверь плотно не закрывается. А крыша вообще убила – вместо согласованного сайдинга профнастил. Претензии не принимают. Говорят, что договором предусмотрено их право на внесение изменений. Отзыв пишу через полгода: пол весь в щелях, вылезли и торчат гвозди.

​f-in-1st - ​3 отзыва
28 июля 2017 
Напрягли еще в самом начале, когда дерево заказывали. За него просят только наличку, чек не дают. Ждать сруб нужно до 4 недель. Что привезут, в смысле, какого качества дерево, неизвестно. С меня на сруб 6х4 запросили 250 000 аванса, причем качество обсудили подробно. Привезли его совсем сырой вовсе не высшего сорта. По объему – сравнил смету и на глаз то, что привезли, масса вопросов. Но, разбираться с ними им некогда – мол, все потом, водителя нужно срочно отпустить. А потом ты сам виноват – принял же, документы подписал. Какие теперь вопросы? Если с самого начала начинаются такие игры, все впечатления насмарку, не говоря уже о деньгах.

​Светлана ​- 2 отзыва
5 сентября 2016
Заказывала дачный домик – для них это мелочь, но от заказа не отказались. Договорились быстро, отдала аванс (чек не дали, просто расписку бригадир написал – мол, на дерево). Дальше началась тягомотина и постоянные проволочки. Домик я забирала со слезами на глазах. По качеству, куда ни шло, - я была рада тому, что он вообще появился. Когда выбираете компанию, обязательно наведите справки: поспрашивайте знакомых, почитайте форумы, отзывы. Пробейте все связи учредителей и руководителей через любую систему проверки типа СБИС. Мелкие конторы и ИП работают своим коллективом – друг на дружку открывают компании, год-два работают и закрываются, потом опять всплывают под другим названием. Я так и попала, думала, концов не найду. Но, я настырная, пришлось побегать, да и камера на телефоне хорошая – всегда с собой, наснимала много. Когда моя контора накрылась, а в их офисе открылась новая, я была в шоке, а потом узнала, что это все те же лица. В общем, все было и полиция в том числе. Слава Богу, все закончилось.