Приемка квартиры в новостройке
Содержание статьи
Приемка квартиры – процедура проверки покупателем соответствия недвижимости его ожиданиям и/или документам. Формально она выглядит как подписание акта приема-передачи, который «здесь и сейчас» подтверждает отсутствие в принимаемом жилье недостатков. Потом этот документ будет служить основанием для отказа в бесплатном устранении недочетов, выявленных собственников после начала эксплуатации.
Регламентируется вопрос приемки ст. 8 закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. (последние изменения в нем происходили 04.08.2023 г.). Так, все возможные недостатки разделены на несущественные и существенные, т.е. делающие квартиру непригодной для проживания. Подписывать акт приемки до устранения выявленных недочетов собственник недвижимости не обязан. Это отчасти гарантирует, что застройщик будет заинтересован в их устранении в ближайшее время.
Фото. Приёмка квартиры в новостройке.
Процедура приемки квартиры в новостройке
Принимают жилье в только что построенных домах МКД в два этапа. Сначала происходит встреча в офисе застройщика, где есть возможность ознакомиться с документами. Желательно проверить наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый, технический паспорта и экспликацию, паспорт и гарантии на счетчики и двери. Будет уместным пообщаться с соседями на предмет выявленных ими недостатков квартиры.
Затем предстоит выезд на объект и осмотр соответствия жилья заявленным параметрам. Если все устраивает, дольщик подписывает акт приема-передачи. В договоре долевого участия вполне может быть прописан сроки на приемку квартиры. Например, 15 дней или даже от 30 до 90 дней. В итоге при выявлении недочетов принято составлять акт «о несоответствии». Можно оформить его в виде претензии компании-застройщику.
Закон позволяет принимать квартиру самостоятельно, ориентируясь на действующие нормы вроде Постановления Правительства РФ №2380 от 29.12.2023 г. Также можно приглашать экспертов, ориентирующихся в строительных стандартах. С 01.07.2023 года последнее необязательным. Ранее надо было привлекать специалистов, включенных в реестр НОСТРОЙ/НОПРИЗ. В любом случае лучше приемку производить по чек-листу (см. таблицу ниже).
Особенности процедуры:
- Сдает объект недвижимости представитель застройщика. В его интересах побыстрее сдать все квартиры в многоэтажном доме, где, возможно, имеется тысяча и более квартир.
- Принимают жилье будущее собственники, которые хотят получить помещение, готовое к переезду или хотя бы к косметическому ремонту.
- Проверять соответствие квартиры действующим нормам лучше при помощи специалиста, т.к. знать и понимать стандарты обыватель не обязан (но это все равно важно).
Приемку лучше начинать со двора, т.к. в дальнейшем это повлияет на удобство переезда, доставки мебели, крупногабаритной бытовой техники. Также важно состояние подъезда, подвала и чердака (при наличии). В новом доме придется долго ждать капитального ремонта, поэтому стоит уточнить качество монтажа заранее. Это влияет на риски аварий – протечек, вынужденного перекрытия воды, отопления и пр.
Внутри квартиры важно заранее проверить коммуникации: электричество, подачу воды, ее отвод и т.д. Менять трубы или краны после ремонта «под себя» будет весьма затратным мероприятием. Еще стоит сразу понять, есть ли дефекты в дверях, полу. Стены и потолки проверять непринципиально, но они также влияют на смету предстоящей подготовки жилья к переезду. При наличии дефектов их желательно зафиксировать документально.
Фото. Дефект царапина на двери от застройщика новостройки.
Как устранить выявленные недостатки
Стандартным считается оформление акта о несоответствии объекта строительства требованиям законодательства. Здесь важно не столько указать недостатки, сколько упомянуть те нормы, какие были нарушены. Только в таком виде документ будет иметь значение, например, при досудебном разбирательстве ответственности застройщика. Или при рассмотрении иска о компенсации истцу расходов, понесенных при устранении недочетов.
Существует 3 варианта развития событий:
- Застройщик проводит требуемые работы полностью за свой счет.
- Собственник делает ремонт самостоятельно, застройщик компенсирует ему затраты.
- То же, что и во втором пункте, только компенсация проходит по решению суда.
На устранение недостатков «по умолчанию» дается 45 дней (по Закону о защите прав потребителей) или иной срок, если для этого имеются объективные причины. Например, задержка поставщиком необходимых материалов. По завершении работ предстоит повторная приемка с тем же алгоритмом осмотра и оценки соответствия нормам.
Распространенные недочеты в новостройках:
- Кривизна пола, потолка, стен, видимая без приборов.
- Существенное отклонение площади, конфигурации квартиры от плана.
- Проблемы с электрикой, вентиляцией, канализацией и пр.
- Слишком хлипкие входные двери, деревянные вместо металлических.
- Плесень/грибок в ванной комнате, санузле, на кухне.
Схалтурить могут буквально везде – плохо уложить ламинат или линолеум, криво поклеить обои или плитку, плохо загерметизировать стыки на сантехнике и т.д.
Фото. Брак от застройщика новостройки.
Примеры документов. Замечания при осмотре объекта долевого участия
Замечания при осмотре объекта долевого участия.
Комната 1
1. Локация - справа от оконной конструкции 1 в примыкании с потолком. Дефект - местная неровность на штукатурке более 6 мм.
2. Локация - угловая вертикальная часть рамы оконной конструкции 1 со стороны улицы. Дефект - механические повреждения. ПВХ. Зазор более 10 мм в примыкании с отливом (со стороны улицы).
3. Локация - второй слева стеклопакет оконной конструкции 1. Дефект - царапины.
4. Локация - внутренняя часть рамы второй слева створки оконной конструкции 1. Дефект - отсутствие заглушки крепёжных элементов.
5. Локация - рама третьей слева створки оконной конструкции 1. Дефект - регулировка (скрип при открытии).
6. Локация - Верхняя панель радиатора под оконной конструкцией 1. Дефект - замятие. Общестроительный клининг (следы монтажной пены).
7. Локация - левая панель радиатора под оконной конструкцией 2. Дефект - царапины на ЛКП.
8. Локация - лицевая панель радиатора под оконной конструкцией 2 правый нижний угол. дефект - Царапины на ЛКП.
Кухня-гостиная
9. Локация - ближний левый угол в месте вывода канализационного стояка. Дефект - Неровности поверхности грубого очертания более 6 мм на штукатурке.
10. Локация - вывод стояков ХГВС. Дефект - расположены на расстоянии более 50 мм от сены.
11. Локация - левая створка оконной конструкции. Дефект - регулировка (зацеп снизу).
12. Локация - стеклопакет правой створки оконной конструкции. Дефект - царапины.
Комната 2
13. Локация - стена прямо напротив входа, слева от правой двойной розетки. Дефект - отслоение штукатурки.
14. Локация - стеклопакет балконной двери. Дефект - царапины.
15. Локация - правый глухой стеклопакет балконного блока. Дефект - царапины.
16. Локация - верхний стеклопакет балконного блока. Дефект - царапины.
17. Локация - под радиатором. Дефект - Зазор между демпферной лентой и стеной до 10 мм, сквозное отверстие.
Фото документов от приёмщика квартиры в новостройке.
Основные критерии проверки квартиры при приемке
| Критерий проверки | На чем заострить внимание | Нормативы, стандарты |
|---|---|---|
| Придомовая территория | Завершены строительные работы, подготовлены подъездные пути, наличие/отсутствие стоянки для автомобиля | СП 476.1325800.2020 |
| Подъезд | Надежность входной двери, наличие замка, домофона. Состояние внутри: чистота, свободные проходы, хорошее освещение | ГОСТ 31175-2003СНиП 21-01-97ГОСТ 12.1.0044-91СНиП 23-05-95 |
| Лифт | Исправность, габариты, наличие/отсутствие грузового лифта | ГОСТ Р 55964-2022 |
| Электрощитовая и тепловой узел | Простота доступа к оборудованию для контроля, обслуживания, его наличие/исправность, текущие показания счетчиков | СП 334.1325800.2017ГОСТ 32395-2020 |
| Подвал и чердак | Ограничение доступа посторонних, состояние – нет ли подтопления, протечек, канализационного запаха, прогнивших труб | СП 52.13330.2022 |
| Входная дверь в квартиру | Простота открытия/закрытия (замки, петли), исправность ручки, замков, плотность прижатия полотна, состояние уплотнителей, наличие/отсутствие дверного глазка, звонка | ГОСТ 31175-2016 |
| Межкомнатные двери | Наличие/отсутствие самих дверей, ручек и замков на них, качество материала, плотность прилегания | ГОСТ 475-2016 |
| Окна | Наличие/исправность створок, ручек, количество камер в стеклопакетах, оформление откосов, подоконника | ГОСТ 23166-2021 |
| Потолок | Высота, ровность поверхности, материал. Отчасти цвет поверхности | СНиП 31-01-2003 |
| Пол | Ровность поверхности, отсутствие скрипов, провалов, иных деформаций, материал (эксплуатационные характеристики) | СП 29.13330.2011 |
| Стены | Ровность поверхности, наличие/отсутствие отклонения по вертикали, отделка, расположение относительно друг друга (наличие везде угла 90º) | СНиП 31-105-2002.7 |
| Розетки и выключатели | Количество в каждом помещении, удобство расположения, исправность | ПУЭ, СП 31-110-2003 |
| Водоснабжение и водоотведение | Исправность арматуры, отсутствие протечек, качество монтажа. Отчасти способ монтажа – открытый, скрытый | СП 30.13330.2021 |
| Отопление | Наличие/количество радиаторов, их габариты, качество монтажа, наличие регуляторов температуры | СП 60.13330.2020 |
| Вентиляция | Наличие на кухне, ванной комнате, санузле, исправность | СП 60.13330.2020 |
| Площадь жилья | Соответствие плану, приведенному в документации на квартиру | СП 52.13330.2022 |
| Освещенность | Наличие светильников, исправность, качество освещения | СП 52.13330.2022 |
| Запах | Наличие/отсутствие неприятных, посторонних запахов (с учетом материалов, использованных при ремонте помещений) | |
| Санузел, ванная комната | Наличие/отсутствие сантехнического оборудования, его исправность, включая внешний вид. Влажность, протечки водопровода/канализации. Соответствие СП 73.13330.2016 | |
| Встроенная мебель | Наличие/отсутствие, исправность, функциональность | |
| Пакет документов | Юридическая чистота, наличие технического паспорта для сверки фактической планировки, площади, иных критериев с фактическими. Отчасти форма приобретения – купля-продажа, дарение, наследство и т.д. | |
| Собственники | Возможность привлечения к сделке всех собственников или наличие от них доверенности/разрешения на продажу, наличие/отсутствие несовершеннолетних, недееспособных граждан |
Советы наших читателей
Екатерина Ж.
Принимала квартиру от застройщика со специалистом по приемке квартиры. При приемке квартиры от застройщика я воспользовалась услугами фирмы, которая специализируется на приемке таких квартир. Застройщик назначает время и дату приемки. На место я приехала вместе с представителем компании приемки.
В течении часа специалист измерял разными приборами стены, фиксировал расхождения, осматривал окна и балкон как внутри, так и снаружи, насколько возможно. Нам повезло, квартира была без ремонта, поэтому все проблемы были видны сразу.
Сразу скажу, что нам пришлось встречаться такой компанией три раза. Сначала застройщик устранил самые серьезные моменты: уборка строительного мусора, очистка окон от пыли и пены, заделывание трещин, штукатурка стен. Далее было по мелочи: замена и запенивание коробки двери, мелкие царапины. Какие-то более глобальные замены застройщик принципиально не стал менять: окна с окалинами, царапинами, гидроизоляция пола в ванной. Мотивация была простая: это дорого или не противоречит плану постройки дома. На каждом этапе мы подписывали акт несоответствия.
Вот как раз по последним существенным пунктам мы составили «Оценку стоимости не устранённых недостатков». Далее эту бумагу я передала юристу, и уже юрист отсудил у застройщика неустойку на основании этой оценки. Сразу скажу, что застройщик все недоделки устранял неохотно и не быстро, но и я никуда не торопилась. Из 700 квартир в жилом комплексе застройщик в течение 4-х месяцев сдал все квартиры, кроме моей и еще одной. У меня была цель – принять квартиру с максимальными доделками, а все что не доделают, то перевести в денежную компенсацию через суд.
После последнего этапа приемки квартиры и подписания всех документов разногласия, а также приемки квартиры, застройщик передал мне пакет с доп.элементами для квартиры: пожарная сигнализация, звонок, ключи и личинка замка. Также мы с ними сняли все показания счетчика на момент приемки.
Стоит ли принимать квартиру с представителем специальной компанией по приемке квартир? Если вы никуда не торопитесь, то однозначно стоит! Т.к. на этом этапе выявляется очень много подводных камней, которых я как обычный человек могу не знать или не обратить внимание. Много чего было исправлено застройщиком только на этапе приемки. Конечно, вызов такого специалиста каждый раз оплачивается отдельно, но все эти расходы потом можно включить в судебный иск.
Те доделки , которые отказался устранять застройщик, вышли на 150 тыс. по суду
Мелкие доделки , которые они устранили своими силами, ну возможно на 20-30 тыс. +/-. И это реально такие мелки доделки типа: штукатурка, запенивание, строительный мусор.
Сергей Н.
Буквально полгода назад приняли квартиру в новостройке. Покупали ее еще на «этапе котлована», даже еще раньше. Хорошо, что наняли специалиста и он вместе с нами осматривал жилье перед подписанием акта приемки. Нашли некоторое количество недостатков. Например, раковина на кухне оказалась не подключенной к водоснабжению. Еще пара розеток не работала, специально взяли с собой светильник и подключали везде. Обратились к застройщику, они все исправили.
Екатерина Т.
Моя первая покупка – квартира в новостройке. Была рада безумно. Правда, небольшой осадок все-таки остался… Когда уже переехала, столкнулась с тем, что не поставили кран, перекрывающий воду. Мне всего то нужно было заменить душевую систему, а мастера отключить ничего не смогли. И все из-за того, что подписала документы не глядя. Вот и пришлось потом самой ставить краны.
Выводы
Приемка квартиры в новостройке отчасти напоминает лотерею. Ответственный застройщик сдает жилье в надлежащем виде, согласно договору купли-продажи (иным договоренностям). Но в любом случае желательно убедиться в соответствии недвижимости заявленным характеристикам. В статье мы привели наиболее важные моменты, которые стоит перепроверить лично или через специалиста с профильным опытом. Тогда будет проще рассчитывать на отсутствие дефектов.
