Рост цен на загородную недвижимость в России в 2024 году

Начиная с пандемии 2020 года, спрос на загородную недвижимость растет во всем мире. Люди поняли: жизнь вдали от мегаполисов предпочтительнее не только в плане спокойствия, но и здоровья — шанс заразиться вирусом за городом резко снижается. Россия не исключение: спрос на объекты ИЖС на первичном и вторичном рынке увеличился. Однако это связано не только с мировыми, но и с внутренними особенностями. Разбираемся в причинах повышения спроса и цен на частные дома в 2023 году, делаем прогноз в этом секторе недвижимости на 2024 год.

События в 2023 году, повлиявшие на рынок загородной недвижимости

В 2023 году продолжилась тенденция последних лет — люди все чаще стремятся жить за городом, особенно, если здесь развита инфраструктура, есть все необходимое для жизни. Современные коттеджные поселки зачастую отвечают этим требованиям. Наиболее заметно тенденция прослеживается для людей среднего возраста — 35—45 лет. Хотя и молодые семьи до 30 лет все чаще предпочитают обустраиваться на некотором расстоянии от городской суеты.

Фото загородный коттедж для жилья круглый год.

Однако такая миграция населения была бы в России не так заметна, если бы не государственные льготные ипотечные программы, которые продолжали действовать и в прошлом году. Они способствовали покупкам, в том числе и загородных домов. Хотя именно в 2023 наметились признаки их ужесточения: с 1.07.2024 года льготная ипотека перестанет действовать. Об этом было сообщено еще летом 2023 года, что спровоцировало резкий всплеск спроса — нуждающиеся в жилье попытались запрыгнуть в уходящий поезд, что повысило рост темпов оформления ипотечных кредитов и повлияло на покупки.

 А вот отсутствие льготной ипотеки привело бы практически к полному замиранию классических ипотечных программ. Это связано с неоднократным повышением процентных ставок центральным банком России — в декабре до 16% — что делает заем средств на покупку ИЖС слишком дорогим. Но история не терпит сослагательных наклонений, поэтому спрос и цены не упали, а только выросли благодаря льготным ипотечным программам с первоначальным взносом всего в 15% и годовыми ставками в 6%. Спрос привел к удорожанию объектов.

Еще одна причина роста стоимости недвижимости — постоянно повышающиеся цены на стройматериалы, зарплаты и т.д. Например, в определенные моменты 2023 года стоимость цемента, арматуры и стекла повышалась на 70—10%. Естественно, что человек, у которого имеются какие-то накопления, пытается обезопасить их: подорожание жилья и земельных участков вынуждает покупателей инвестировать в квадратные метры, иначе заначка может просто сгореть.

Дополнительный толчок спросу дал резко подешевевший в 2023 году рубль — его падение составило 50%. Это также способствовало инвестициям в загородные дома на первичном и вторичном рынке.

Ожидаемые события в 2024 году

В текущем году главным событием, которое повлияет на спрос и цену загородных домов, будет возможность пользоваться государственными ипотечными программами. В первом полугодии покупки продолжатся — льготы собираются полностью убрать только с 1.07.2023. Последующий спрос будет зависеть от дальнейших шагов государства и здесь все не так однозначно.

Дело в том, что строительная сфера сегодня, в условиях санкций — это основной драйвер роста экономики. На нее ориентирована металлургия, производители стройматериалов, транспорт. Полное сворачивание ипотеки однозначно ударит по строительству, что не выгодно государству, поэтому оно, в какой-то мере, как нам кажется, продолжит поддерживать льготы на приобретение жилья. Если предположить, какие это могут быть действия, то возможные варианты такие:

• Продолжение действия льготной ипотеки еще на какой-то период.
• Упор по предоставлению льготных кредитов на какие-то определенные категории, например, на молодые семьи, одна ипотека в одни руки, ипотека по месту прописки и т.д.
• Акцент на определенные регионы, в первую очередь на небольшие города, на населенные пункты с небольшими доходами.

Рост цен на стройматериалы, скорее всего, продолжится — это будет влиять на себестоимость строительства и на конечную стоимость загородной недвижимости.

Девелоперы и покупатели надеются на падение учетной ставки до более приемлемых значений, часть экспертов считает, что произойдет это во второй половине года, что увеличит спрос на обычную ипотеку, если льготные программы будут сильно урезаны.

Никуда не делось и желание жителей мегаполисов стать собственником загородной недвижимости, причина:

• Более просторное жилье, чем квартиры.
• Экологический фактор.
• Достаточно развитая инфраструктура в пригородах.

Повлияют и косвенные факторы, например, общие тенденции в экономике. Высокие цены на экспортное сырье будут способствовать выполнению всех запрограммированных государственных программ и внедрению новых, что положительно повлияет и на сферу недвижимости. В противном случае расходы придется урезать — это скажется и на покупках загородных объектов.

График цен на загородную недвижимость в Москве

Мы отобразили цены загородной недвижимости в Москве и области в 2023 году на графике 1. За анализ бралась информация по объектам.

График 1. Средняя продажная цена недвижимости в Москве и Подмосковье, руб./объект (фото: restate.ru).

Из графика: рост мы наблюдали в начале 2023 года — в январе и феврале. Потом падение и стабилизация — это связано не с общим снижением цен, а с увеличением количества продаж объектов эконом-класса и среднего ценового сегмента и с уменьшением реализации домов премиум-класса. Но общая тенденция — как минимум стабилизация котировок, а при более доскональном анализе ситуации с домами из одного и того же сегмента цены за год даже выросли.

График цен на загородные дома в Ленинградской и Иркутской области

Сравним динамику цен на загородную недвижимость (дач, коттеджей, домов) для Ленинградской области (график 2).

График 2. Средние цены на загородную недвижимость в Ленинградской области (фото: restate.ru).

Если сравнивать со средними ценами на загородную недвижимость Ленинградской области с Москвой и Подмосковьем, то динамика отличается. Впрочем, в первую очередь видна разница по ценам — в Москве они значительно выше. Но отмечаем — это средняя стоимость, в которую входят элитные особняки и «бабушкины» дачи, а первые в столичном регионе имеют значительно более высокую цену, чем где бы то ни было и сделок с ними заключается намного больше. Отсюда и различия в абсолютных значениях по регионам.

Также по Ленинградской области отличается и динамика — мы видим умеренное подорожание с середины года, до этого движение цен было менее предсказуемым. В первой половине года с максимальных значений цены опустились примерно на 10%, потом начался рост, с середины июня он составил практически 40%.

Теперь ознакомьтесь с динамикой на частные дома, дачи и коттеджи для Иркутской области (график 3).

График 3. Цены на частные дома и дачи в Иркутской области (фото: restate.ru).

В абсолютных значениях разница с Ленинградской областью составляет примерно 2 раза — 14 млн. руб. против 7 млн. руб. Тенденция также несколько отличается. С начала года мы видим торговлю на более высоких уровнях, потом примерно 20% падение с максимумов начала года и затем умеренный рост до конца 2023 г. Однако котировки так и не поднялись к своим годичным максимумам в отличие от Ленинградской области, где показатели значительно превысили уровни начала года.

Цены на загородную недвижимость по месяцам за 2023 год

Для наглядности мы занесли цены по МО, Ленинградской и Иркутской области в таблицу. Брали средние значения по каждому месяцу.

Таблица 1. Цены на загородную недвижимость в МО, Ленинградской и Иркутской области, за единицу недвижимости млн. рублей

Мы видим, что только в Ленинградской области цены достигли и превысили уровень начала года, в Москве и Иркутске показатели не показали такой динамики.

Льготная ипотека

Повышение спроса на загородную недвижимость в первую очередь был связано с льготными государственными программами. Их внедряли и раньше, но массово — начиная с пандемии в 2020 году для активизации рынка строительства во избежание кризиса в этой области и в экономике в целом. В 2022 году льготные программы стали той соломинкой, которые не дали российской экономике упасть в пропасть после введенных санкций. Строительство жилых квадратных метров росло стахановскими темпами, ставя рекорды для постсоветской России.

Идиллия с ипотечными программами продолжалась до середины 2023 года, а потом над рынком недвижимости навис дамоклов меч — ипотеку собрались отменить или сильно урезать. Изменения начались осенью 2023 года и должны продолжиться в 2024 году. Разбираемся подробней.

Что изменится в льготной ипотеке

Первоначальный взнос стали менять еще в 2023 году. Раньше заемщик оплачивал сразу 10 или 15%, но в сентябре 2023 года правительством РФ был издан приказ под №1474, по которому первоначальный взнос необходимо платить в размере 20% — это существенное повышение. Например, для жителей Москвы, для которых максимальный кредит составлял 12 млн. руб. первоначальный взнос увеличился с 1,2—1,8 млн. рублей до 2,4 млн. руб.

Но  и это еще не все: если вы пользуетесь льготной ипотекой под 8% годовых, то заплатить придется 30%. Для остальных категорий 20% пока остается в силе.

Теперь по величине кредитования. Раньше для всей страны суммы ограничивались 6 млн. рублей, но для «дорогих» регионов — Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО — ипотечный кредит составлял 12 млн. рублей. В 2024 году всем будут давать по 6 млн. рублей. Однако есть исключения для Дальневосточного ФО и арктического региона — здесь суммы кредитов наоборот повысили, теперь они составляют 9 млн. руб.

Другие изменения:

• Льготная ипотека в одни руки: с 23.12.2023 человек может оформить на семью только одну льготную ипотеку.
• Ставка будет составлять 8%: при отказе от страховки жизни банки могут повысить ставку дополнительно на 1%.
• Ужесточатся правила: банки будут более тщательно проверять получателей льготной ипотеки на кредитную задолженность и доходы.

Отмечаем, что льготная ипотека по предположению правительства прекратит свое действие с 1.07.2024 года.

Другие виды ипотечных программ, субсидируемых государством

Кроме льготной ипотеки государство субсидирует и другие программы, среди них:

• Семейная ипотечная программа: ставка 6%, заканчивается до 1.07.2024, может быть продлена.
• Северная ипотека: ставка 2%, действует в Дальневосточном округе и на арктических территориях до 31.12.2030.
• IT ипотека: ставка 5%, заканчивается 31.12.2024.
• Сельская ипотечная программа: до 3%, бессрочная.
• Военная ипотека: регулируется № 117 ФЗ, действует в период службы военного, погашает государство.

Ожидаемый спрос в 2024 году

Сворачивание большинства льготных программ, если это произойдет, а есть сведения, что субсидирование в той или иной мере будет продолжено, ударит по спросу. Считаем, что в 2024 году он снизится. В 2023 году, когда появилась информация о прекращении льготного кредитования недвижимости, народ массово начал оформлять ипотеки. Это делали даже те, кто собирался покупать недвижимость позже.

Еще одна причина — резко подешевевший рубль. Пытаясь сберечь накопления, многие решили воспользоваться льготами на покупку квартир.

Перечисленные события уменьшат спрос в будущем, однако загородная недвижимость продолжит дорожать по причине повышающихся в цене стройматериалов. Кроме того, государство постепенно урезает банкам компенсации по льготной ипотеке, в последний раз на 0,5%. В связи с этим финансовые учреждения решили поделить свои затраты с застройщиками, которые, в свою очередь, переложат их на покупателей. Это будет повышать стоимость недвижимости.

То есть, в 2024 году в первой половине года будет еще наблюдаться повышенный спрос, а затем, если все останется так, как декларирует правительство, он резко упадет. Однако цены вырастут, по нашему мнению, на некоторые типы объектов по итогам года подорожание составит до 50%.